Indien u een woning verhuurt in een appartementsgebouw, wordt u wellicht geconfronteerd met de jaarlijkse kostenafrekening van de syndicus. Denk bijvoorbeeld aan de onderhoudskosten van de lift, schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes, etc. Ook als u een huis verhuurt, zult u waarschijnlijk afrekeningen ontvangen die u graag wilt doorrekenen aan uw huurder. De vraag stelt zich welke kosten u als eigenaar zelf dient te dragen en welke kosten u mag aanrekenen aan uw huurder. In het verleden was de lijn niet altijd even makkelijk te trekken. Het Vlaams woninghuurdecreet biedt gelukkig meer houvast.
Algemeen principe
Het Vlaams woninghuurdecreet verdeelt – in algemene bewoordingen – de kosten en lasten als volgt tussen partijen:
– De kosten en lasten met betrekking tot de uitoefening van zakelijke rechten op de woning vallen ten laste van de verhuurder.
– de kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning zijn voor rekening van de huurder.
– De onroerende voorheffing valt steeds ten laste van de verhuurder.
– Hoewel het Vlaams Woninghuurdecreet enkel van toepassing is op huurovereenkomsten die in werking zijn getreden vanaf 01/01/2019, bestendigt de wet in feite de bestaande principes.
Specifieke lijst
De wetgever voelde echter (terecht) ook de nood aan om de bestaande principes te concretiseren. De Vlaamse Regering kreeg de opdracht om een lijst op te stellen met voorbeelden van kosten en lasten en hoe deze verdeeld moeten worden tussen verhuurder en huurder. Het doel van de lijst is discussies vermijden en een houvast te bieden voor partijen (althans voor de meest alledaagse situaties).
De lijst die werd opgesteld door de Vlaamse regering kunt u via volgende link raadplegen: lijst kosten en lasten.
Bepaalde kosten zijn volledig ten laste van de huurder, zoals bijvoorbeeld het verbruik van water, gas, elektriciteit, het schoonmaken van de algemene delen of de kosten voor vuilnisinzameling. Andere kosten moeten door de verhuurder worden gedragen bv. grote herstellingen of het aankopen of vervangen van de elektriciteitsmeter of gasmeter.)
Het meest opvallende is dat bepaalde kosten procentueel worden verdeeld tussen partijen. Dit betreft kosten waarvoor de opsplitsing zeer moeilijk is te maken, zoals bijvoorbeeld de kosten van een syndicus of conciërge. Deze leveren met name prestaties die zowel betrekking hebben op het dagelijks gebruik van het onroerend goed als op het in stand houden ervan.
De lijst is echter niet allesomvattend. Indien een bepaalde kost niet in het lijstje staat, dan wordt dit beoordeeld aan de hand van de algemene principes (hoger uiteengezet).
Afwijkingen in het huurcontract
Het Vlaams Woninghuurdecreet is van dwingend recht in het voordeel van de huurder. U kunt niet afwijken van de wettelijke regeling indien dit nadelige gevolgen zou hebben voor de huurder. Het is bijvoorbeeld niet mogelijk om in het huurcontract te bepalen dat de huurder voor alle kosten moet opdraaien.
Het omgekeerde is wel mogelijk. Een afwijking in het nadeel van de verhuurder mag wel. In het huurcontract zouden partijen kunnen bepalen dat de verhuurder kosten of lasten op zich moet nemen die normaal ten laste van de huurder zouden vallen.
Partijen kunnen er ook voor kiezen om de bijdragen van de huurder in de kosten en lasten forfaitair vast te leggen ( = vaste vooraf bepaalde bedragen) i.p.v. de werkelijke kosten en lasten aan te rekenen. Dit moet evenwel uitdrukkelijk zijn vastgelegd in het huurcontract. De wetgever heeft ook een aantal voorbehouden ingebouwd. Zowel de verhuurder als de huurder kan te allen tijde een herziening van de vaste bedragen vragen of de omzetting ervan naar werkelijke kosten en lasten. Op die manier wil men onbillijke toestanden vermijden.
Heeft u een geschil omtrent de verdeling van de kosten en de lasten? Wenst u bijstand of advies? Aarzel niet om ons te contacteren.