Als verhuurder hoopt u natuurlijk steeds dat uw huurder stipt en correct betaalt. Helaas is dit niet altijd het geval. Soms gaat het om een vergetelheid, soms is er meer aan de hand. Een huurachterstal loopt snel op. U gaat best zo snel als mogelijk in dialoog met uw huurder, zodat tijdig een oplossing kan worden gevonden. Wij geven u graag enkele richtlijnen mee.
1 maand huurachterstal
Bij 1 maand huurachterstal is de kans reëel dat het om een vergetelheid gaat (die dan meestal snel rechtgezet wordt). Als verhuurder speelt u best kort op de bal. Zo kunt u vermijden dat de achterstal zich uitbreidt.
Contacteer in eerste instantie uw huurder op informele wijze (bv. per e-mail, SMS, whatsApp) en vraag uw huurder op vriendelijke wijze om de huur aan te zuiveren. Verzoek uw huurder u te contacteren indien er meer aan de hand is en er zich een probleem zou stellen m.b.t. het betalen van de huur. Het is als verhuurder belangrijk tijdig op de hoogte te zijn van een onderliggende oorzaak, zodat u samen naar een oplossing kunt zoeken. Maak in voorkomend geval duidelijke afspraken en bevestig dit schriftelijk (bv. per e-mail).
2 maanden huurachterstal
Van zodra de huurachterstal twee maanden bedraagt, mag u er van uitgaan dat er meer aan de hand is. Op dat moment raden wij u aan om te werken met een aangetekende brief. Dit verhoogt de druk bij de huurder om samen met u naar een oplossing te zoeken. De aangetekende brief kan later ook – indien een gerechtelijke procedure noodzakelijk zou zijn – aan de Vrederechter worden voorgelegd als bewijs dat u gepoogd heeft in dialoog te treden met uw huurder.
Neem in uw brief een duidelijk overzicht op van de openstaande huur en vraag betaling binnen de 14 dagen. Laat de huurder ook weten dat u openstaat voor een minnelijke oplossing en vraag naar zijn voorstellen. Stuur aan op een oplossing.
Voeg er tenslotte aan toe dat u – bij gebreke aan reactie of betaling – genoodzaakt zult zijn om een procedure op te starten voor de Vrederechter. Op deze wijze weet de huurder dat het u menens is en vermijdt u dat de huurder dit laat aanslepen.
3 maanden huurachterstal
Aangezien in de meeste gevallen een huurwaarborg wordt gevestigd van 3 maanden, heeft u inmiddels een cruciale grens bereikt. Uw schade dreigt hoger op te lopen dan het bedrag dat u via de waarborg kunt recupereren.
Indien uw huurder nog steeds niets van zich liet horen, is de kans reëel dat de huurachterstal nog verder zal oplopen. U gaat best onmiddellijk over tot het opstarten van een gerechtelijke procedure, waarin u – benevens de achterstallige bedragen – eveneens de ontbinding van de overeenkomst vordert en machtiging tot uithuiszetting. Indien uw huurder ter zitting verschijnt of u contacteert, kan er nog steeds een minnelijke oplossing worden nagestreefd.
De grens van 3 maanden wordt door rechters vaak in aanschouw genomen om te oordelen of de ontbinding kan worden uitgesproken. Veel hangt ook af van uw huurder, met name of hij – na het opstarten van de gerechtelijke procedure – alsnog met een degelijke oplossing op de proppen komt.
Voor meer informatie, neem een kijkje op onze website www.onbetaalde-huur.be en vraag uw gratis stappenplan aan. Wij analyseren uw dossier. U kunt bij PC Advocaten terecht voor bijstand en advies.