Overlijden van de verhuurder of de huurder

Sinds 1 juli 2014 is het Vlaams Gewest bevoegd voor wetgeving rond woninghuur. Op 1 januari 2019 trad het nieuw Vlaams Huurdecreet in werking. De ambitie van de decreetgever was om specifieke problemen uit de praktijk aan te pakken. Het Vlaams Huurdecreet bevat inmiddels een specifieke regelgeving voor het geval de verhuurder of de huurder tijdens de loop van een huurovereenkomst overlijdt.

De nieuwe wetgeving is enkel van toepassing op huurovereenkomsten afgesloten ná 01/01/2019. Dit zorgt er dan ook voor dat de effectieve werking in uw contract afhankelijk is van de datum.

Overeenkomsten vóór 01/01/2019

Als uw overeenkomst werd afgesloten voor 01/01/2019, worden de gevolgen van het overlijden van een partij in de huurovereenkomst geregeld door artikel 1742 van het Burgerlijk wetboek. Dit artikel bepaalt dat het overlijden van één der partijen geen enkele invloed heeft op de overeenkomst: de erfgenamen van de partijen zullen gehouden zijn tot de verplichtingen die werden aangegaan. Deze regeling is echter – in tegenstelling tot het grootste deel van de wetgeving bij woninghuur – van aanvullend recht: hier kan van afgeweken worden in de huurovereenkomst.

Het Vlaams Huurdecreet zal wel een dwingende regeling uitwerken hieromtrent, waardoor deze regeling van toepassing zal zijn op alle woninghuurovereenkomsten die na 01/01/2019 werden gesloten. De regeling voor het geval de verhuurder dan wel de huurder overlijdt, wordt drastisch verschillend.

Overeenkomsten na 01/01/2019 – overlijden verhuurder

Bij het overlijden van de verhuurder wordt de regeling van artikel 1742 BW onverkort behouden en nu dus zelfs dwingend gemaakt. De huurovereenkomst wordt niet aangetast door het overlijden van de verhuurder, de erfgenamen van de verhuurder moeten zijn rechten en verplichtingen overnemen.

Overeenkomsten na 01/01/2019 – overlijden huurder

Bij het overlijden van de huurder wordt de situatie wel drastisch aangepast. Het uitgangspunt wordt dat bij het overlijden van de laatste huurder, de huurovereenkomst  automatisch (“van rechtswege”) zal eindigen op het einde van de tweede maand na dit overlijden. Enkel indien de erfgenamen tijdens deze twee maanden specifiek te kennen geven de huurovereenkomst te willen verder zetten, zal de huur niet eindigen.

De erfgenamen van de overleden huurder zullen dan ook proactief een schrijven moeten richten aan de verhuurder, dat zij de huur wensen verder te zetten. De verhuurder heeft hier in principe geen keuzerecht, de enkele wil van de erfgenamen is voldoende. Deze erfgenamen treden in dit geval volledig in de plichten van de huurders, zij zullen de huur moeten betalen en het goed onderhouden. Verhuurders zullen erover moeten waken dat zij een ondubbelzinnig en volledig schrijven ontvangen van de erfgenamen. In het ander geval kan immers een bewijsproblematiek optreden bij een eventuele toekomstige procedure.

Indien de erfgenamen niets laten weten en de huur dan ook automatisch eindigt, zal een vergoeding gelijk aan één maand huur verschuldigd zijn door de nalatenschap. Dit vanzelfsprekend naast de twee maanden huurgelden die tijdens de opzegperiode verschuldigd blijven.

Overeenkomsten na 01/01/2019 – nieuwe procedure

Er kan worden gedacht aan een situatie waarbij de woning niet werd vrijgemaakt na de twee maanden opzegperiode. Bijvoorbeeld een situatie waarbij iemand overlijdt zonder erfgenamen of waarbij alle erfgenamen de nalatenschap verwerpen of waarbij de erfgenamen gewoon nalatig zijn. In het oud huurrecht kon in dat geval een verzegeling gevraagd worden, waarbij een curator het huurgoed moest leegmaken. Dit is echter een oneigenlijk gebruik van de verzegelingsprocedure, die niet door alle vrederechters aanvaard wordt.

Het Vlaams Huurdecreet zal in lijn met deze praktijk een officiële procedure uitwerken, waarbij een verhuurder in dit geval naar de Vrederechter kan stappen. Deze zal de mogelijkheid hebben een curator aan te stellen over de goederen binnen het huurgoed. Deze zal de goederen kunnen verkopen of wegschenken (aan bijvoorbeeld de kringloopwinkel), met als doel het goed leeg te maken. Indien er zich tijdens de procedure voor het Vredegerecht of tijdens de werken van de curator alsnog erfgenamen zouden aanmelden, eindigt de procedure vroegtijdig. De erfgenamen zullen dan de kosten hiervan moeten vergoeden.

Heeft u nog vragen of zit u met een specifiek probleem met betrekking tot uw huurovereenkomst? PC Advocaten helpt u graag de passende oplossing te vinden.