Een huurovereenkomst houdt rechten en verplichtingen in voor zowel verhuurder als huurder. Een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder is het tijdig en correct betalen van de huurprijs. Als een huurder zijn betalingsverplichtingen niet nakomt, kan dit voor veel frustratie zorgen. Als verhuurder wilt u dan liefst
zo snel als mogelijk terug kunnen beschikken over uw woning, zodat u op zoek kunt gaan naar een andere (solvabele) huurder. Kunt u als verhuurder zelf beslissen om een huurder de toegang tot de woning te ontzeggen?
Het antwoord op die vraag is nee. Als verhuurder zult u zich moeten houden aan de regels en beperkingen die de wetgeving oplegt. Hieronder leggen we stap voor stap uit waar u rekening mee moet houden.
Ontbinding van de huurovereenkomst
Als u als verhuurder een voortijdig einde aan de huurovereenkomst wil stellen, zult u zich moeten wenden tot de Vrederechter. De Vrederechter zal oordelen of de contractuele tekortkomingen van de huurder voldoende ernstig zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De Rechtbank heeft aldus een bepaalde beoordelingsmarge.
Als verhuurder dient u tevens een machtiging tot uithuiszetting te vragen, zodat een Gerechtsdeurwaarder kan overgaan tot gedwongen uitzetting als een huurder niet vrijwillig vertrekt.
Termijn voor vrijwillige ontruiming
Indien een Rechtbank de eis tot ontbinding van de huurovereenkomst inwilligt, zal zij een termijn van één maand toestaan aan de huurder om de woning vrijwillig te verlaten (wettelijk bepaalde termijn). Deze termijn gaat in vanaf het moment van betekening van het vonnis door een Gerechtsdeurwaarder. Dit houdt in dat een Gerechtsdeurwaarder het vonnis ’ter kennis brengt’ aan de huurder op zijn woonplaats.
Enkel in uitzonderlijke gevallen kan van deze termijn van één maand worden afgeweken. Bv. omdat de huurder de woning reeds heeft verlaten of omdat partijen onderling een andere termijn zijn overeengekomen.
Vastlegging datum uithuiszetting
Indien de huurder de woning niet vrijwillig verlaat, zal de Gerechtsdeurwaarder een gedwongen uithuiszetting organiseren. De Gerechtsdeurwaarder zal de eerst mogelijke nuttige datum fixeren en de datum van uithuiszetting kenbaar maken aan de huurder. Dit verhoogt ook nogmaals de druk op de huurder om alsnog vrijwillig de woning te verlaten en afgifte te doen van de sleutels. Geeft de huurder hieraan geen gevolg, zal de gedwongen uithuiszetting worden uitgevoerd. De sloten zullen worden gewijzigd, goederen die zich nog onrechtmatig in het pand bevinden, zullen worden meegenomen en eventuele nog aanwezige personen worden uit de woning gezet.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Voor huurwoningen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gelden een aantal bijzondere regels die u als verhuurder niet uit het oog mag verliezen.
Wintermoratorium
De Brusselse wetgeving bepaalt dat uithuiszettingen niet mogelijk zijn in de periode van 1 november tot 15 maart. Ook als u zou beschikken over een vonnis moet u als verhuurder tolereren dat uw huurder de woning blijft bezetten. Onder bepaalde voorwaarden zal u echter een vergoeding kunnen verkrijgen uit het Fonds voor de Solidariteit. Voor meer informatie omtrent deze wetgeving, verwijzen wij naar ons eerder blogbericht (klik hier om het blogbericht te lezen).
Sanctie voor verhuurders die de toegang verbieden of belemmeren
Verhuurders die de toegang tot een huurwoning zouden verbieden of belemmeren zonder hiertoe gemachtigd te zijn door een Rechtbank, zullen zich binnenkort mogen verwachten aan een fikse financiële sanctie. Het betreft nieuwe wetgeving die in werking zal treden op 01/11/2024.
Een verhuurder die overgaat tot een uithuiszetting zonder te beschikken over een uitvoerbare titel (vonnis), zal een vergoeding verschuldigd zijn gelijk aan 18 maanden huur.
Een verhuurder die opzettelijk en onrechtmatig de toegang tot een huurwoning zou belemmeren, zal een vergoeding verschuldigd zijn die, naargelang de concrete omstandigheden, kan oplopen tot 18 maanden huur. In dit geval heeft de Rechtbank aldus nog enige beoordelingsmarge (sanctie in verhouding tot de ernst van de situatie).
OPM.: In het Vlaams Woninghuurdecreet is geen specifieke sanctie opgenomen voor het onrechtmatig buitenzetten van een huurder, maar dit betekent niet dat er geen risico op schadevergoeding is. De Rechtbank kan in dat geval naar billijkheid een schadevergoeding toekennen aan de huurder.
Conclusie
Het buitenzetten van een huurder die niet betaalt, kan niet zomaar en moet altijd via de juiste juridische weg verlopen. Als verhuurder is het essentieel om op de hoogte te zijn van de procedures en regels om niet zelf in juridische problemen te komen. Laat u bijstaan door een expert in huurrecht en zorg ervoor dat u de nodige machtigingen verkrijgt om dit op een correcte manier te laten gebeuren.
Ook interessant: