Als verhuurder hoopt u natuurlijk dat uw huurder stipt betaalt. Helaas is dit niet altijd het geval. Bij aanvang van de huurovereenkomst is het moeilijk inschatten of de huurder alle verplichtingen zal nakomen. Als verhuurder neemt u beter het zekere voor het onzekere. Naast het feit dat u steeds kort op de bal moet spelen bij wanbetaling, is de huurwaarborg het middel bij uitstek om u (minstens gedeeltelijk) tegen de insolvabiliteit van uw huurder in te dekken. Maar hoe is dit wettelijk geregeld en wat moet u doen om deze gelden aan u te laten vrijgeven?

Huurovereenkomst

Indien u een huurwaarborg wenst van uw huurder, moet u dit contractueel vastleggen. Bepaal in de overeenkomst duidelijk tegen welke datum de huurwaarborg moet worden betaald. Voeg hieraan toe dat de verhuurder niet gehouden is de sleutels te overhandigen aan de huurder zolang de huurwaarborg niet is voldaan.

Bedrag

U heeft als verhuurder geen absolute vrijheid omtrent het bedrag van de huurwaarborg. De huurwaarborg mag immers maximaal 3 maanden huur bedragen. Indien u in het huurcontract een hoger bedrag heeft vastgelegd, dan zal deze bepaling niet afdwingbaar zijn.

Er zijn 3 manieren om een huurwaarborg te vestigen:

– Via een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling

– Via een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling

– Of via een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling

Het meest voorkomende mechanisme is de geblokkeerde rekening bij een bank.

Vrijgave

Als de huurovereenkomst een einde neemt en de huurder zijn (financiële) verplichtingen niet is nagekomen (bv. achterstallige huur, huurschade), kunt u als verhuurder aanspraak maken op de huurwaarborg. U kunt echter niet zomaar vragen dat de gelden op uw rekening worden gestort.

Er zijn 2 mogelijkheden:

– Ofwel komen de verhuurder en de huurder onderling overeen hoe de waarborgsom wordt verdeeld. In dat geval moeten de afspraken duidelijk op papier worden gezet. Dit kan ten vroegste gebeuren op het moment dat de huurovereenkomst een einde neemt. Zorg er zeker voor dat de huurder het akkoord ondertekent. Meestal biedt de financiële instelling waar de waarborgsom is gevestigd een standaarddocument aan die partijen moeten vervolledigen en ondertekenen.

– Ofwel dient de Rechtbank te bepalen of en in welke mate de verhuurder aanspraak maakt op de huurwaarborg. Door het overmaken van een kopie van het vonnis dient de financiële instelling in kwestie hieraan gevolg te geven.

Verjaringstermijn van 1 jaar

De huurwaarborg biedt de verhuurder bescherming tegen de insolventie van zijn huurder, maar de verjaringstermijn mag niet uit het oog worden verloren. Wilt u als verhuurder uw rechten op de huurwaarborg laten gelden, dan moet u tijdig actie ondernemen. Het nieuwe woninghuurdecreet (huurovereenkomsten gesloten vanaf 01/01/2019) bepaalt dat de rechtsvordering moet worden ingesteld (voor de Vrederechter) binnen de termijn van één jaar nadat de huurovereenkomst is beëindigd. Doet de verhuurder dat niet, dan zal de huurwaarborg integraal moeten worden vrijgegeven aan de huurder.

Voor alle duidelijkheid: dit doet geen afbreuk aan de vordering die u zou hebben t.a.v. de huurder voor bv. huurachterstallen of huurschade. U verliest enkel de mogelijkheid om (minstens) gedeeltelijke recuperatie te bekomen via de huurwaarborg.

Voor meer informatie, neem een kijkje op onze website www.onbetaalde-huur.be en vraag uw gratis stappenplan aan. Wij analyseren uw dossier. U kunt bij PC Advocaten terecht voor bijstand en advies.